Aus Ihrer Tätigkeit als Vermittler eines Immobilienkaufs – bei dem Sie sowohl die Interessen des Verkäufers als auch die des Käufers beachten – ergibt sich eine Doppeltätigkeit. Dasselbe gilt, wenn Sie als Vermietungsmakler einen Vermieter und einen Mietinteressenten zusammenbringen. Voraussetzung für die Doppeltätigkeit ist, dass mit beiden Parteien ein separater Maklervertrag abgeschlossen wurde.
Nach dem Maklergesetz muss das Tätigwerden für die jeweils andere Seite von dem Makler offengelegt werden. Verschweigen Sie dieses, gehen Sie ein finanzielles Risiko ein. Denn Ihre Auftraggeber auf der Angebotsseite und auf der Nachfrageseite sind berechtigt, ein bereits gezahltes Honorar zurückzufordern. Darüber hinaus besteht das Recht auf Schadenersatz, wenn einer der beiden Seiten Kosten entstanden sind, ohne dass der Maklerauftrag erfüllt wurde.
Die Verpflichtung zur Mitteilung der Doppeltätigkeit besteht für Sie nicht, wenn Sie davon ausgehen können, dass die Auftraggeber bereits umfassend informiert wurden. Aber auch hier ist es empfehlenswert, einen entsprechenden Hinweis in dem Maklervertrag anzubringen.
Pflegen Sie als Makler zu einem Ihrer Vertragspartner eine familiäre oder wirtschaftliche Beziehung, entfällt die Mitteilungspflicht. Fungieren Sie aber gleichzeitig als Verwalter eines Vermietungsobjekts müssen Sie dies gegenüber einem Mietinteressenten mitteilen.
Schaffen Sie hinsichtlich einer Doppeltätigkeit von Anfang an Transparenz, können Sie rechtlichen Problemen aus dem Weg gehen, Ihre gesetzlichen Verpflichtungen erfüllen und gleichzeitig das Vertrauen Ihrer Kunden stärken.Unabhängig davon, ob Sie für den Vermieter oder den Mietinteressenten tätig wird, müssen Sie Ihre zukünftigen Vertragspartner bereits bei dem ersten Kontakt auf das Widerrufsrecht im Maklervertrag hinweisen.
Ein vertragliches Widerspruchsrecht bedeutet, dass innerhalb der ersten 14 Tage nach Vertragsabschluss ein Rücktritt vom Maklervertrag durchgesetzt werden kann, ohne dass es hierfür einer Begründung bedarf. Tritt ein Mietinteressent von dem Vertrag zurück, können Sie Ihre Provision nicht einfordern. Um sich davor zu schützen, wird in dem Maklervertrag eine Wertersatzklausel aufgenommen. Damit sichern Sie sich eine Entschädigung für seine Aufwendungen, wenn der Auftraggeber das Vertragsverhältnis innerhalb der Widerspruchsfrist kündigt. Ein vertraglicher Verzicht über die Einhaltung der Widerrufsfrist ist rechtlich unwirksam.
Die Widerrufsbelehrung hat insbesondere für Sie als Makler Bedeutung. Sind die 14 Tage abgelaufen, können Sie davon ausgehen, dass Ihr Anspruch auf die Provisionsforderung geschützt ist. Wird der Kunde allerdings nicht rechtzeitig informiert, fehlt ein rechtswirksamer Bestandteil. Dieser Umstand kann bei einer Kündigung des Vertragsverhältnisses als rechtswirksamer Grund genannt werden. Damit verlieren Sie auch das Recht seine Provision einzufordern. Um dieses Risiko zu vermeiden, empfiehlt es sich für Sie, eine schriftliche Bestätigung über die Widerrufsbelehrung von dem Kunden einzuholen.
Übernehmen Sie einen Vermietungsauftrag, besteht für Sie die Verpflichtung, die Mietinteressenten umfassend über das Objekt zu informieren. Diese Verpflichtung bezieht sich nicht nur auf die Vorzüge, sondern auch auf die negativen Aspekte einer Immobilie. Für Sie bedeutet dies, dass Sie auch über die von einem Vermieter gegebenen Informationen weiter recherchieren. Es ist elementar wichtig, dass Sie keine Informationen zurückhalten. Dies betrifft z. B. Beschädigungen und Beeinträchtigungen an dem Bauwerk oder auch die Pflicht, eine gewerberechtliche Genehmigung einzuholen, wenn Sie eine Gewerbeimmobilie vermieten.
Falsche oder fehlende Angaben können dazu führen, dass der Maklervertrag nichtig ist und angefochten werden kann. Im Allgemeinen kann ein Makler Informationen zum Objekt, die er von seinem Auftraggeber erhält, ungeprüft an potenzielle Mieter weitergeben, ohne dafür haftbar gemacht zu werden (BGH; Az.: III ZR 146/06). Es sei denn, es ist offensichtlich, dass die Angaben des Vermieters falsch sind. In solchen Fällen sind Sie als Makler verpflichtet, den Mietinteressenten darauf hinzuweisen.
Geben Sie alle Informationen, die Sie haben nach bestem Wissen und Gewissen weiter, handeln Sie im Sinne des Maklerrechts. Dies gilt auch für den Hinweis auf die Doppeltätigkeit. Dabei sollten Sie jedoch stets den Grundsatz der Unparteilichkeit wahren. Führen Sie eine Doppeltätigkeit aus, obwohl in dem Vertrag eine andere Regelung getroffen wurde, kommt § 654 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) zur Anwendung. Dies bedeutet, dass Sie Ihren Anspruch auf eine Provisionszahlung verlieren.
Vereinbaren Sie als Vermietungsmakler eine Provision, hängt deren Höhe von unterschiedlichen Faktoren ab. Außerdem ist es für die Festlegung der Kaution entscheidend, ob Sie diese gegenüber dem Vermieter oder dem Mieter geltend machen.
Sie bekommen die Provision vom Mieter
Ist ein Mieter Ihr Vertragspartner, ist die Höhe der Maklerprovision gedeckelt. Sie beträgt maximal zwei Monatsnettomieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von 19 %. Vereinbart der Vermieter einen Staffelmietvertrag, ist für die Berechnung der Provision die Miete des ersten Jahres maßgebend. Wurde ein rechtlich unzulässiger Mietpreis festgelegt – mehr als 20 % der ortsüblichen Miete – müssen Sie sich für die Ermittlung Ihrer Courtage an der rechtlich zulässigen Höchstmiete orientieren.
Sie bekommen die Provision vom Vermieter
Für die Provisionsvereinbarung mit einem Vermieter hat der Gesetzgeber keine rechtlichen Normen definiert. Dies bedeutet, dass Sie mit einem Vermieter die Höhe der Provisionszahlung selbst aushandeln müssen. Es empfiehlt dies als eigenen Passus in dem schriftlichen Maklervertrag festzuhalten. Hier können Sie auch bestimmen, ob der Vermieter auch Ihre zusätzlichen Kosten – z. B. Besichtigungsgebühren – tragen soll.
Eine überhöhte Maklerprovision gilt als sittenwidrig. In einem Fall vor dem Oberlandesgericht Frankfurt wurde ein Maklervertrag aufgrund einer erhöhten Provisionsvereinbarung für nichtig erklärt. Es ist möglich, dass bereits geleistete Zahlungen zurückverlangt werden können. Daher empfiehlt es sich, die ortsüblichen Sätze und Richtlinien zu berücksichtigen. So vermeiden Sie Probleme und gehen rechtlichen Konsequenzen aus dem Weg.
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