Hat der Eigentümer eines Vermietungsobjekts Probleme mit seinem Mieter und akzeptiert dieser die Kündigung nicht, kann er eine Zwangsräumung der Wohnung anstreben. Möchten Sie sich als Vermietungsmakler für Ihren Auftraggeber engagieren, unterstützen Sie ihn und bieten ihm Ihre Expertise an.
Sie als Makler und Vermietungsexperte können den Eigentümer durch Ihre Erfahrung bei der Durchführung des Zwangsräumungsprozesses mit einer effektiven Beratungsleistung unterstützen. Zeigt er sich hiermit zufrieden, sichern Sie sich unter Umständen den Auftrag für die Neuvermietung des Objekts.
Nach der Mietrechtsreform aus dem Jahr 2013 bestehen verschiedene Verfahren, mit denen sich die Zwangsräumung gegen einen unliebsamen Mieter durchsetzen lässt. Eines dieser Verfahren ist die Berliner Räumung, die im Vergleich zu einem gängigen Zwangsräumungsverfahren mehrere Kostenvorteile für einen Vermieter bringt.
Der Grund dafür liegt darin, dass bei der Berliner Räumung der Gerichtsvollzieher lediglich das Eigentum an den Hauseigentümer überträgt, ohne persönliche Gegenstände des Schuldners einzunehmen oder aufzubewahren. Dieses Vorgehen führt zu erheblichen Kosteneinsparungen.
Bei einer Berliner Räumung erstellt der Gerichtsvollzieher ein Protokoll, das auch dem Vermieter einer Wohnung zugestellt wird. Dieses Schreiben listet unter anderem die Gegenstände auf, die zum Zeitpunkt einer Räumung in der Immobilie vorhanden sind. Anders als bei einer gängigen Zwangsräumung, bei der das Hab und Gut des Schuldners außerhalb der Wohnung verwahrt werden muss, verbleibt es bei der Berliner Räumung in der Immobilie.
Der Schuldner erhält einen Monat Zeit, um seine Gegenstände zu entfernen. Nach Ablauf dieser Frist greift das Vermieterpfandrecht, und jene Gegenstände, die beschlagnahmt werden können, gehen in das Eigentum des Vermieters über. Der Vermieter kann den Erlös aus dem Verkauf der eingezogenen Gegenstände verwenden, um seine eigenen Kosten zu decken.
Die Räumung einer Mietwohnung kann für Vermieter zu einem kostspieligen Unterfangen werden, insbesondere bei einem gängigen Zwangsräumungsverfahren. Nach § 885 ZPO muss der Gerichtsvollzieher hierbei in mehreren Schritten vorgehen.
Zunächst fordert der Gerichtsvollzieher den Mieter auf, die Wohnung zu verlassen und die Schlüssel zu dem Mietobjekt zu übergeben. Dann müssen alle beweglichen Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, vom Gerichtsvollzieher entfernt und dem Mieter oder einem Bevollmächtigten übergeben werden.
Ist niemand auffindbar oder wird die Entgegennahme verweigert, müssen die Gegenstände auf Kosten des Mieters zu einem separaten Verwahrungsort gebracht werden. Die Aufbewahrungsfrist beträgt einen Monat, danach können pfändbare Gegenstände veräußert und der Erlös hinterlegt werden (§ 885 Abs. 4 ZPO).
Das Problem bei einem gängigen Zwangsräumungsverfahren ist, dass der Vermieter sowohl die Kosten der Räumung als auch die der Verwahrung der Mietergegenstände tragen muss. Für die Vorfinanzierung der Gerichtsvollzieherkosten ist er in der Regel auch verantwortlich.
Stellen Sie dem Vermieter Ihre Expertise zur Verfügung, können Sie ihm bei der Zwangsräumung einer Wohnung beratend zur Seite stehen. So weiß der Vermieter auch, dass es schwierig ist, den Erstattungsanspruch für die Kosten der Zwangsvollstreckung bei dem unliebsamen Mieter einzufordern.
Ohne Ihre Unterstützung als professioneller Makler, würde der Vermieter auf den Kosten einer Zwangsräumung sitzen bleiben. Bieten Sie ihm daher mit der Berliner Räumung eine kostensparende Alternative an.
Im Gegensatz zu einem gängigen Zwangsräumungsverfahren bietet das Berliner Modell Vermietern deutliche Kostenvorteile.
Gemäß diesem Modell wird der Gerichtsvollzieher lediglich den ersten Schritt der Räumung durchführen, indem er den Vermieter wieder zum unmittelbaren Besitzer des Mietobjekts macht und ihm die Schlüssel zur Wohnung übergibt. Gegebenenfalls ist es notwendig, dass Türschloss auszuwechseln.
Die Kosten für Abtransport und Einlagerung des zurückgelassenen Hausrats entfallen bei dieser Alternative. Allein hierdurch lassen sich schon zulässige Kosten einsparen. Bei dem Berliner Modell zur Zwangsräumung kann der Vermieter über den zurückgelassenen Hausrat des Mieters ein Pfandrecht ausüben. Dieses kann er verwerten, wenn der Mieter seine Verpflichtung aus dem Mietvertrag nachhaltig nicht erfüllt. Für den Gerichtsvollzieher bedeutet dies, dass er einen beschränkten Vollstreckungsauftrag im Sinn des § 885a ZPO durchführt und weniger Kosten in Rechnung stellt. Die weiteren Tätigkeiten einer gängigen Zwangsräumung fallen für ihn nicht an.
Eine Räumung nach dem Berliner Modell bedeutet demnach, dass der Vermieter die Überlassung der Wohnung an den Mieter zurücknehmen kann und gleichzeitig befugt ist, über sämtliche in den Räumen befindliche Gegenstände das Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB auszuüben.
Mit der Inbesitznahme der Wohnung durch den Vermieter wird das Vollstreckungsverfahren an dieser Stelle beendet. Für Vermieter bietet das Berliner Modell somit eine einfache und kosteneffektive Alternative zu dem gängigen Zwangsräumungsverfahren.
Die Berliner Räumung hat sich als kostengünstige Alternative zur herkömmlichen Zwangsräumung etabliert. Bei diesem Modell überträgt der Gerichtsvollzieher lediglich das Eigentum an der Mietwohnung an den Vermieter, ohne persönliche Gegenstände des Schuldners einzunehmen oder aufzubewahren. Dadurch entstehen erhebliche Kosteneinsparungen, da der Vermieter nicht für den Abtransport, die Einlagerung und die Verwahrung des zurückgelassenen Hausrats aufkommen muss.
Weisen Sie als fachkundiger Vermietungsmakler, Ihren Auftraggeber hierauf hin, kann dieser das Vermietungspfandrecht an allen Gegenständen ausüben. Beachten Sie aber, dass sich die rechtlichen Bestimmungen zu einem Zwangsräumungsverfahren von Region zu Region unterscheiden können. Machen Sie sich mit den geltenden Vorschriften vertraut und verhelfen Sie Ihrem Auftraggeber zu seinem Recht. Dann bleibt ihm schlussendlich der Weg offen, mit dem Erlös aus dem Verkauf der Gegenstände seine eigenen Kosten zu decken.
Sie nutzen diese Möglichkeit für sich, um bei einer Neuvermietung für den Eigentümer der Mietwohnung tätig zu sein.
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