Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die sich in den §§ 556d bis 556g BGB wiederfindet. Sie regelt die Begrenzung des Mietzinses für Immobilien in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Wenn Ihr Auftraggeber den Mietpreis erhöhen möchte, halten Sie sich als umsichtiger Vermietungsmakler an die ortsübliche Miete, die ein regionaler Mietspiegel vorgibt. Hier sind allerdings einige Stolperfallen zu beachten, die für Sie und Ihren Auftraggeber teuer werden könnten.
Vorab sollten Sie wissen, dass ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse nicht direkt ein Bußgeld nach sich zieht. Dem Mieter steht es aber rechtlich zu, den überhöhten Teil eines Mietzinses zurückzuverlangen und den Vermieter zu verklagen. Sind Sie als Vermietungsmakler in diesem Prozess involviert, müssen auch Sie mit finanziellen Folgen rechnen. Möchten Sie keine unangenehmen Überraschungen erleben, sollten Sie vor jeder Mieterhöhung gründlich prüfen, welche formalen Anforderungen erfüllt sein müssen und welche Grenzen einzuhalten sind.
Informieren Sie sich über die aktuellen Regelungen und beachten Sie, dass Ihre Kunden die gesetzlichen Vorschriften bei der Mieterhöhung einhalten. Sie können Ihren Kunden auch Tipps geben, wie sie die Miete erhöhen können, ohne gegen die Mietpreisbremse zu verstoßen. Machen Sie sich mit den verschiedenen Faktoren vertraut, die bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind. Auf diese Weise stellen Sie sicher, dass Sie eine optimale Beratung bieten und als vertrauenswürdiger Partner wahrgenommen werden.
Wenn Ihr Auftraggeber eine Mieterhöhung durchsetzen möchte, prüfen Sie als engagierter Vermietungsmakler zunächst, ob ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt.
Ist dies nicht der Fall, ziehen Sie drei Vergleichswohnungen heran, um eine Mieterhöhung gegenüber dem Mieter zu begründen. Wichtig ist, dass die Wohnungen nach Lage, Ausstattung, Bauweise, Zustand, Energiebilanz und Größe mit der Immobilie Ihres Auftraggebers vergleichbar sind. Räumen Sie dem Mieter außerdem die Möglichkeit ein, selbst einen Vergleich durchzuführen. Zu diesem Zweck teilen Sie ihm die genaue Adresse und Lage der Vergleichswohnungen mit.
Führen Sie für den Vergleich weniger als drei Wohnungen in Ihrem Schreiben zur Mieterhöhung an, ist die Zustimmung Ihres Mieters nicht erforderlich. Ist eine der drei Vergleichswohnungen nicht vergleichbar, fällt sie als Vergleichswohnung weg und die Erhöhung der Miete ist unwirksam. Ein Vergleich zwischen unterschiedlichen Bauarten oder Dachgeschoss- und Erdgeschosswohnungen ist ebenfalls ausgeschlossen. Zudem müssen die Vergleichswohnungen bewohnt sein. Sie müssen die Vergleichswohnungen in Ihrem Mieterhöhungsschreiben anhand der grundsätzlichen Merkmale beschreiben. Von detaillierten Ausführungen können Sie dagegen absehen.
Überdies ist es legitim, wenn sich die drei Vergleichswohnungen im gleichen Gebäude oder sogar in Ihrem eigenen Bestand befinden. Beachten Sie jedoch, dass zu den Vergleichswohnungen keine Wohnung zählen darf, die Sie selbst nutzen oder an Familienmitglieder vermietet haben. Achten Sie bei der Mieterhöhung auf die formalen Anforderungen, um mögliche Fehler zu vermeiden, die Ihrem Mieter das Recht geben, die Überzahlung zurückzufordern oder vor Gericht zu ziehen.
Wenn Sie im Auftrag des Vermieters eine Mieterhöhung vornehmen, ist es denkbar, dass ein vorhandener qualifizierte Mietspiegel nicht aussagekräftig genug ist. Im Besonderen ist dies der Fall, wenn die Wohnung Ihres Auftraggebers eine deutlich höherwertige Ausstattung hat, als andere Wohnungen in der Gemeinde oder dem Stadtviertel. Hier ist es ratsam, auf Vergleichswohnungen mit einer ähnlich hochwertigen Ausstattung zurückzugreifen, um die Mieterhöhung zu begründen.
Beachten Sie, dass Sie trotzdem verpflichtet sind, Ihrem Mieter Auskunft über den örtlichen Mietspiegel zu geben. Dies ergibt sich aus der Vorschrift des § 558a Absatz 3 BGB. Ignorieren Sie diese rechtliche Vorgabe, ist Ihr Mieterhöhungsschreiben unwirksam.
Um sicherzustellen, dass Ihre Mieterhöhung auf soliden Füßen steht, sollten Sie in Ihrem Schreiben detailliert erläutern, warum Sie sich trotz eines vorhandenen qualifizierten Mietspiegels auf Vergleichswohnungen beziehen. Führen Sie die Unterschiede zwischen Ihrer Wohnung und anderen vergleichbaren Wohnungen in der Umgebung auf und erklären Sie, warum dies einen höheren Mietpreis rechtfertigt. Vergessen Sie nicht, die Vergleichswohnungen mit Adresse und Lage im Gebäude zu benennen, um Ihrem Mieter den Vergleich der Wohnungen zu ermöglichen.
Denken Sie daran, dass eine korrekt begründete Mieterhöhung nicht nur rechtlich einwandfrei sein muss, sondern auch der Mieter zufrieden sein sollte. Wählen Sie eine transparente Kommunikation und gehen Sie auf Fragen und Bedenken des Mieters ein. So halten Sie eine gute Beziehung zwischen dem Vermieter, dem Mieter und Ihnen als vermittelnden Makler aufrecht.
Es ist wichtig, dass Sie einen Vermieter über die geltenden Ausnahmen bei der Mietpreisbremse-Regelegung informieren. Diese Verpflichtung trifft Sie besonders, wenn es um die Ermittlung des Mietzinses bei einer Neu- oder Wiedervermietung geht.
Zu diesen Ausnahmen gehört der sogenannte Bestandsschutz. Dieser regelt, dass Ihr Vermieter einen Mietzins oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen darf, wenn dieser bereits von dem Vormieter getragen wurde. Dies gilt allerdings nur, wenn der alte Mietvertrag vor der Einführung der Mietpreisbremse abgeschlossen wurde.
Eine weitere wichtige Aufgabe besteht für Sie darin, die Höhe der vorher festgelegten Miete in Schriftform an Ihren neuen Mieter weitergeben. Außerdem sollte der Mieter wissen, dass Sie ihm Auftrag des Vermieters berechtigt sind, einen erhöhten Mietzins zwölf Monate vor Beendigung des Vormietverhältnisses zu berücksichtigen. Spätere Mieterhöhungen dürfen Sie nicht mehr auf der Basis einer vorhandenen Vormiete in Ihre Berechnung einbeziehen. Ihr neuer Mieter hat überdies das Recht, Belege über die Höhe der Miete des Vormieters zu verlangen.
Bei einer Erstvermietung dürfen Sie einen Mietzins verlangen, der bis zu 20 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Dies ist insbesondere dann gerechtfertigt, wenn die Immobilie umfassend modernisiert wurde und nun ein ähnliches Niveau wie Neubauten aufweist. Die Voraussetzung hierfür ist, dass die Modernisierungskosten mindestens ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus betragen haben.
Im Ergebnis ist es wichtig, die Ausnahmen der Mietpreisbremse zu verstehen, um nicht versehentlich gegen die Vorschriften zu verstoßen und eine angemessene Miete für die Immobilie Ihres Auftraggebers festzusetzen.
Auf unserer Partnerplattform Vermieterwelt.de haben Sie als professioneller Vermietungsmakler die Möglichkeit die ortsübliche Vergleichsmiete in den deutschen Regionen zu vergleichen, für die ein Mietpreisspiegel existiert.
Wenn Sie den Auftrag für eine Wiedervermietung erhalten, machen Sie sich mit den aktuellen Regelungen zur Mietpreisbremse vertraut. Denn nicht überall dürfen Sie einen Mietzins verlangen, der über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt und der Mietpreisbremsen-Regelung ist eine Erhöhung des Mietpreises bei Wiedervermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt. Abweichend hiervon ist eine Erhöhung von bis zu 20 % der ortsüblichen Miete zulässig, wenn die Mietpreisbremse in dieser Region nicht greift. Ob die Regelung zur Mietpreisbremse in Ihrer Region zu beachten ist, können Sie bei der jeweiligen Landesregierung erfragen.
Beachten Sie, dass ein Mietzins, der die Grenzen der ortsüblichen Vergleichsmiete überschreitet, vom Mieter beanstandet werden kann. Selbst wenn er zunächst den Mietvertrag unterschreibt, hat er das Recht, die Einhaltung der Mietpreisbremse einzufordern und eine Rüge auszusprechen. Es ist daher ratsam, sich im Vorfeld über die geltenden Regelungen und Grenzen zu informieren, um rechtliche Konflikte mit Ihrem Mieter zu vermeiden.
Immer wieder kursieren Gerüchte, dass die Mietpreisbremse für möblierte Bestandswohnungen nicht zur Anwendung kommt. Dies ist nicht wahr.
Auch möblierte Wohnungen fallen unter die Regelung der Mietpreisbremse. Bemängelt der Mieter die Nichteinhaltung der Mietpreisbremse, kann er den Differenzbetrag zurückverlangen. Hier bestehen allerdings die folgende Ausnahme:
Handelt es sich um eine Monteurwohnung oder eine Immobilie, die nur für einen begrenzten Zeitraum vermietet wird, findet die Mietpreisbremsen-Regelung keine Anwendung.
Für reguläre Mietwohnungen, die möbliert vermietet werden, kann hingegen ein zusätzlicher Möblierungszuschlag verlangt werden. Dadurch liegt der Mietpreis insgesamt über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies ist rechtlich nicht zu beanstanden, wenn der Möblierungszuschlag ausgewiesen wurde und die Berechnungsgrundlage einschließlich des Zeitwerts der Möblierung benannt wird.
Festzuhalten bleibt, dass die Mietpreisbremse auch bei möblierten Wohnungen gilt. Der Vermieter ist aber berechtigt, sie durch einen ausgewiesenen Möblierungszuschlag zu umgehen. Ihre Verpflichtung besteht darin, die Parteien eines Mietvertrages auf diese Regelung hinzuweisen.
Bei einer Mieterhöhung müssen Sie einem Mieter die ortsübliche Vergleichsmiete mitteilen und begründen, warum die Erhöhung angemessen ist. Die Erklärung sollte einfach und verständlich sein, damit der Mieter den Grund nachvollziehen kann. Der Verweis auf den Mietspiegel ist dabei unerlässlich und darf nicht vergessen werden, da die Mieterhöhung ansonsten unwirksam ist. Allerdings müssen Sie laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) den Mietspiegel nicht dem Ankündigungsschreiben beifügen. Es ist ausreichend, wenn Sie darauf verweisen und dem Mieter zutrauen, sich die benötigten Unterlagen selbst zu besorgen. Auch wenn die Gemeinde eine Schutzgebühr für die Bereitstellung des Mietspiegels verlangt, ist dies zumutbar. (Vgl. BGH vom 07. Juli 2021 – VIII ZR 167/20).
Es ist wichtig, dass Sie bei der Mieterhöhung alle Vorschriften einhalten, um rechtlich abgesichert zu sein. In diesem Zusammenhang müssen Sie auch darauf achten, dass die Begründung der Mieterhöhung nachvollziehbar ist und alle relevanten Faktoren berücksichtigt werden. Eine fehlerhafte oder unzureichende Begründung kann dazu führen, dass die Mieterhöhung abgelehnt wird und Ihr Vermieter keine zusätzlichen Einnahmen generieren kann.
Daher sollten Sie sich vor einer Mieterhöhung immer ausreichend über die ortsübliche Vergleichsmiete und die aktuellen Mietspiegel informieren, um eine fundierte Begründung liefern zu können. Auch eine sorgfältige Dokumentation aller Schritte und Korrespondenzen ist empfehlenswert, um im Zweifelsfall nachzuweisen, dass Sie alle Vorgaben eingehalten haben.
Zudem sollten Sie beachten, dass eine Mieterhöhung nur in bestimmten Abständen und Höchstgrenzen möglich ist. Die genauen Vorgaben können je nach Bundesland unterschiedlich sein und sollten daher vor einer Mieterhöhung geprüft werden. Eine zu häufige und überhöhte Mieterhöhung kann zu Unmut bei den Mietern führen und auch gerichtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Für Sie als professioneller Vermietungsmakler ist es wichtig, dass Sie sich an alle rechtlichen Vorgaben halten und eine nachvollziehbare Begründung parat haben. Der Verweis auf den Mietspiegel ist dabei unerlässlich. Eine Beilage des Mietspiegels zum Ankündigungsschreiben ist dagegen nicht erforderlich. Informieren Sie sich vor einer Mieterhöhung über die geltenden Vorschriften und halten Sie sich an die Höchstgrenzen und Abstände.
Es ist wichtig, dass Sie die Ankündigung der Mieterhöhung rechtzeitig und schriftlich an Ihren Mieter übermitteln und seine Zustimmung einholen. Hierbei müssen Sie jedoch strikte Zeiträume einhalten, da zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens 15 Monate liegen müssen. Wenn Sie diese Sperrfrist ignorieren, ist die Mieterhöhung ungültig. Dies verschafft Ihrem Mieter das Recht, gegen eine unzulässige Mieterhöhung Widerspruch einzulegen. Aber dies muss er nicht zwangsweise tun. Ihr Vermieter muss es in diesem Fall auch akzeptieren, dass sein Mieter weiterhin den alten Mietzins zahlt und die Unterschrift zur Mieterhöhung verweigert.
Die geltende Kappungsgrenze wird von der Sperrfrist nicht beeinflusst. Innerhalb von drei Jahren darf der Mietpreis höchstens um 20 % steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann der Gesetzgeber diese Grenze auf 15 % herabsetzen. Verzichtet Ihr Auftraggeber auf regelmäßige Mieterhöhungen, kann er die Miete nicht mehr in dem Maße erhöhen, wie es die ortsübliche Vergleichsmiete erlauben würde.
Fehler bei der Mietpreiserhöhung sind keine Seltenheit. Ein vergessener Hinweis auf den Mietspiegel oder eine falsche Vergleichswohnung und die Erhöhung ist ungültig. Vergewissern Sie sich als Makler daher vor der Anpassung des Mietzinses über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete und ob die Region, in welcher sich das Vermietungsobjekt befindet, unter einem angespannten Wohnungsmarkt leidet. Hier könnte die Kappungsgrenze Anwendung finden. Dies berücksichtigen Sie sowohl bei Mieterhöhungen als auch bei der Wiedervermietung einer Immobilie.
Ferner ist die Zustimmung Ihres Mieters für eine Erhöhung der Miete notwendig. Verstößt die Mieterhöhung laut seiner Ansicht gegen die Mietpreisbremse, muss er nicht zwangsweise schriftlich widersprechen. Es genügt, wenn er sich weigert, die höhere Miete zu zahlen. Liegt er mit seiner Ansicht richtig, müssen Sie eine korrigierte Ankündigung mit einer neuen Frist für die Mieterhöhung verschicken.
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