SCHUFA-Urteil des EuGH: Was Vermieter in Zukunft beachten m├╝ssen

Das EuGH-Urteil zur SCHUFA bringt wichtige ├änderungen f├╝r Vermieter. Lesen Sie, wie sich die Bonit├Ątspr├╝fung von Mietern jetzt ver├Ąndert und was zu beachten ist.

Das SCHUFA-Urteil des EuGH: Auswirkungen auf die Mieter-Bonit├Ątspr├╝fung

Am 7. Dezember 2023 hat der Europ├Ąische Gerichtshof (EuGH) ein richtungsweisendes Urteil im Bereich Datenschutz und Verbraucherschutz gef├Ąllt, welches unter anderem auch Vermieter betrifft. Dieses Gerichtsurteil umfasst zwei wesentliche Bereiche: das Scoring-Verfahren der SCHUFA Holding AG (kurz: SCHUFA) und die Speicherfristen von Restschuldbefreiungen nach Privatinsolvenzen.

Hintergrund des EuGH-Urteils

In dem Fall, der dem EuGH-Urteil vorausging, klagte eine Frau, weil ihr aufgrund eines zu niedrigen SCHUFA-Scores ein Kredit verweigert wurde. Sie forderte die SCHUFA auf, fehlerhafte Eintr├Ąge zu l├Âschen und ihr Zugang zu den Berechnungsdaten zu gew├Ąhren. Die SCHUFA verweigerte diese Informationen unter Berufung auf das Gesch├Ąftsgeheimnis.

Die Frau reichte daraufhin eine Klage beim Verwaltungsgericht Wiesbaden ein. Dieses leitete den Fall an den Europ├Ąischen Gerichtshof (EuGH) weiter, da es Zweifel an der Vereinbarkeit der Gesch├Ąftspraktiken der SCHUFA mit den europ├Ąischen Datenschutzstandards hatte.

Welche Bereiche umfasst das EuGH-Urteil?

Das Urteil des EuGH umfasst im Wesentlichen zwei Bereiche:

1. Scoring-Verfahren der SCHUFA

Der EuGH pr├╝fte, ob das aktuelle Scoring-Verfahren der SCHUFA den Anforderungen der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) entspricht.

Info: Beim Scoring handelt es sich um ein Verfahren, das auf mathematisch-statistischen Methoden basiert, um die Wahrscheinlichkeit des zuk├╝nftigen Verhaltens einer Person, wie etwa die R├╝ckzahlung eines Kredits, vorherzusagen. Dieses Verfahren wird von Banken, Versicherungen, Telekommunikationsunternehmen und auch von der Wohnungswirtschaft genutzt, um die Kreditw├╝rdigkeit von Personen zu bewerten.

2. Speicherfristen f├╝r Restschuldbefreiung

Die gesetzliche Frist zur Speicherung von Daten ├╝ber Restschuldbefreiungen in staatlichen Datenbanken betr├Ągt sechs Monate. Viele private Auskunfteien, einschlie├člich der SCHUFA, haben diese Frist jedoch auf ein bis zwei Jahre ausgedehnt.

Ma├čgeblichkeit und automatisierter Prozess sind entscheidend

Der EuGH entschied, dass die verl├Ąngerte Speicherfrist von Daten ├╝ber Restschuldbefreiungen unrechtm├Ą├čig ist und die gesetzliche Frist von sechs Monaten gilt.

Das bedeutet, dass Vermieter k├╝nftig weniger historische Daten zur Bewertung der Bonit├Ąt von Mietinteressenten zur Verf├╝gung haben. Dies k├Ânnte die Risikoabsch├Ątzung erschweren, aber auch die Chancen f├╝r ehemals insolvente Personen erh├Âhen, wieder einen Mietvertrag abschlie├čen zu k├Ânnen.

Was das Scoring-Verfahren der SCHUFA angeht, sind laut des EuGH-Urteils zwei Faktoren entscheiden: die Ma├čgeblichkeit und automatisierte Verfahren.

Automatisierte Verfahren als alleinige Entscheidungsgrundlage sind unzul├Ąssig

Verbrauchersch├╝tzer kritisieren seit langem die Intransparenz des SCHUFA-Scorings. Die SCHUFA legt weder die verwendeten Algorithmen noch die spezifischen Faktoren offen, die in die Berechnung des Bonit├Ątsscores einflie├čen.

Der EuGH verlangte jedoch nicht, dass die SCHUFA ihre Methoden offenlegt. Dennoch stellt das Gerichtsurteil klar, dass Entscheidungen, die ausschlie├člich auf automatisierten Prozessen basieren, nicht DSGVO-konform sind. Wichtig ist, dass noch eine menschliche ├ťberpr├╝fung stattfindet.

Die Ma├čgeblichkeit ist entscheidend

Ein zentrales Ergebnis des Urteils ist die Unzul├Ąssigkeit von automatisierten Entscheidungen, die sich ma├čgeblich auf den SCHUFA-Score st├╝tzen. Wenn der Bonit├Ątsscore der SCHUFA beispielsweise ma├čgeblich dazu f├╝hrt, dass ein Vertrag nicht zustande kommt oder gek├╝ndigt wird, ist dies nicht zul├Ąssig. Es muss sichergestellt werden, dass der SCHUFA-Score nicht das alleinige Kriterium f├╝r Entscheidungen ist und stets eine individuelle ├ťberpr├╝fung erfolgt.

Auswirkungen des EuGH-Urteils auf Mieterbonit├Ątsausk├╝nfte

In der Wohnungswirtschaft ist es ├╝blich, dass Mietinteressenten Unterlagen wie Mieterselbstauskunft, Gehaltsnachweise, SCHUFA -Auskunft und dergleichen Unterlagen einreichen.

Anders als in voll-digitalen Prozessen, wo Entscheidungen oft automatisiert getroffen werden, erfolgt in der Wohnungswirtschaft zus├Ątzlich eine manuelle ├ťberpr├╝fung dieser Unterlagen. Der Bonit├Ątsscore der SCHUFA ist hierbei nur ein kleiner Teil der gesamten Pr├╝fung.

Ein weiterer, entscheidender Unterschied zwischen der Wohnungswirtschaft und anderen Branchen wie Banken oder Versicherungen ist die ÔÇ×Endlichkeit der WareÔÇť. W├Ąhrend theoretisch unendlich viele Bankkonten oder Versicherungsvertr├Ąge abgeschlossen werden k├Ânnen, ist die Anzahl der verf├╝gbaren Mietwohnungen begrenzt. Bei 100 Bewerbern auf eine Wohnung m├╝ssen 99 Interessenten aussortiert werden.

Somit sind gro├če Teile des EuGH-Urteils in Sachen Ma├čgeblichkeit und automatisierter Prozess nicht auf die Wohnungswirtschaft anwendbar. Daher darf das Scoring weiterhin ein Baustein in der Entscheidungsfindung f├╝r Vermieter sein, jedoch nicht das ma├čgebliche Kriterium.

Neue Regelungen im Bundesdatenschutzgesetz

Nach dem EuGH-Urteil ist auch die Politik gefordert. Denn der ┬ž 31 im Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) (Link: https://dsgvo-gesetz.de/bdsg/31-bdsg/) steht aufgrund des Urteils und den daraus abzuleitenden Konsequenzen im Konflikt mit der DSGVO. Am 24. Januar 2024 fand die Datenschutzkonferenz der L├Ąnder, auch bekannt als ÔÇ×D├╝sseldorfer KreisÔÇť, statt. Die Konferenz hatte den Auftrag, das EuGH-Urteil zu beleuchten und Empfehlungen auszusprechen, wie damit deutschlandweit gesetztes konform umzugehen ist. Der D├╝sseldorfer Kreis empfahl der Bundesregierung, ┬ž 31 BDSG zu streichen und ┬ž 37a BDSG (Link) neu einzuf├╝hren, um die im Urteil verk├╝ndeten Anforderungen konkret umzusetzen und eine nationale Gesetzesgrundlage zu schaffen.
  • 37a BDSG besagt:
  • 1: Entscheidungen d├╝rfen nicht ausschlie├člich auf automatisierten Verarbeitungen beruhen.
  • 2: Wahrscheinlichkeitswerte, die diskriminierende Merkmale wie Rasse, Religion, Namen, Sprache oder Social Media ber├╝cksichtigen, sind einzuschr├Ąnken.
  • 3: Betroffene m├╝ssen die M├Âglichkeit haben, ihren eigenen Standpunkt darzulegen und ein spezielles Auskunftsrecht zu nutzen.
Info: Der ┬ž 37a BDSG befindet sich aktuell im Gesetzgebungsverfahren und wird voraussichtlich vor der Sommerpause rechtskr├Ąftig. Allerdings wird der zus├Ątzliche Paragraf als nicht klar abgrenzend kritisiert, da er nur leichte Anpassungen vornimmt und das Thema ÔÇ×Ma├čgeblichkeitÔÇť nicht klar definiert.

Orientierungshilfe zum Vermietungsprozess

Der D├╝sseldorfer Kreis hat auch eine Orientierungshilfe f├╝r die Wohnungswirtschaft (Link: https://www.datenschutzkonferenz-online.de/media/oh/2024-01-24_DSK-OH_Mietinteresse_V1.0.pdf) verfasst, die Empfehlungen zur Datenerhebung und Bonit├Ątspr├╝fung im Vermietungsprozess beinhaltet. In dieser Orientierungshilfe werden unterschiedliche Zeitpunkte der Datenerhebung unterschieden:
  1. Bis zum Besichtigungstermin: Streben Mietinteressenten zun├Ąchst nur eine Besichtigung der R├Ąumlichkeiten an, so ist es in aller Regel nicht erforderlich, Angaben zu den wirtschaftlichen Verh├Ąltnissen zu erfragen.
  2. Vorvertragliche Phase: Wenn Mietinteressenten erkl├Ąren, eine Wohnung anmieten zu wollen sollten bestimmte Fragen wie beispielsweise zu Familienstand, Insolvenzverfahren, Vorstrafen und Einkommensverh├Ąltnisse eingeschr├Ąnkt werden.
  3. Entscheidung f├╝r einen bestimmten Mietinteressenten: Nach der Entscheidung des Vermieters f├╝r einen Mietinteressenten darf er weitere Informationen zur Bonit├Ąt einholen.
Die Orientierungshilfe empfiehlt, dass Mietinteressenten nur Ausk├╝nfte vorlegen sollten, die zum Nachweis ihrer Bonit├Ąt erforderlich sind. Vermieter d├╝rfen keine umfassenden Selbstausk├╝nfte gem├Ą├č Art. 15 DSGVO anfordern. Wichtig: Dabei handelt es sich jedoch nicht um klassische Mieterselbstausk├╝nfte. Die Abfrage von Bonit├Ątsausk├╝nften durch Vermieter ist nur zul├Ąssig, wenn die Voraussetzungen einer gesetzlichen Vorschrift erf├╝llt sind. Bereits vorliegende ausreichende Bonit├Ątsnachweise schlie├čen eine weitere Abfrage aus. Info: Die Orientierungshilfe steht in der Kritik, da die Empfehlungen oftmals weder dem Markt noch der aktuellen Rechtsprechung gerecht werden.

Was hat sich nach dem EuGH-Urteil bei der SCHUFA ge├Ąndert?

Nach dem EuGH-Urteil hat die SCHUFA folgende ├änderungen f├╝r deren Bonit├Ątsauskunft bei der Wohnungswirtschaft vorgenommen:
  • Kein Score: Seit dem 1. April 2024 gibt es keinen SCHUFA-Score mehr in der Wohnungswirtschaft.
  • Keine Positivdaten: Positivdaten wie Informationen ├╝ber Girokonten oder Kreditkarten werden nicht mehr herausgegeben.
  • Bonit├Ątspr├╝fung erst nach Besichtigung: Dies ist eine Empfehlung der SCHUFA.
  • L├Âschung der Daten sechs Monate nach Erledigung
  • Zahlungsst├Ârung erst ab 400 Euro: Meldepflichtige Zahlungsst├Ârungen werden erst ab diesem Betrag ber├╝cksichtigt.
Info: Daher nutzen Sie ab sofort, statt dem SCHUFA-Score, unseren Mietercheck (Link: https://shop.mietercheck.de/default/). Dieser ist Datenschutz- und EuGH-konform und umfasst weitreichende Informationen. Viele gro├če Wohnungsunternehmen und ├╝ber 20 Prozent der Vermietungsmakler vertrauen bereits auf den Mietercheck.

Zukunft der Bonit├Ątsausk├╝nfte in der Wohnungswirtschaft

Das EuGH-Urteil hat die Branche aufger├╝ttelt, und es ist notwendig, die Bonit├Ątspr├╝fung neu zu denken. M├Âgliche zuk├╝nftige Ans├Ątze k├Ânnten umfassen:

  • Bewerbermappe: Detaillierte Unterlagen der Mietinteressenten.
  • Gesamtobjekt-Score: Bewertung der Bonit├Ąt basierend auf mehreren Objekten.
  • PSD2: Direkter Blick in das Bankkonto der Mietinteressenten (wird bereits im Ausland praktiziert).
  • ├ťberholspur-Produkte: Schnellerer Zugang zu Mietobjekten, ├Ąhnlich wie Fast Lane am Flughafen.

Fazit

Das EuGH-Urteil zum SCHUFA-Scoring stellt eine bedeutende Ver├Ąnderung dar, die Vermieter beachten m├╝ssen. Die Notwendigkeit, Entscheidungen auf einer breiteren Basis als nur dem eingegrenzten SCHUFA-Score zu treffen, und die verk├╝rzten Speicherfristen erfordern eine Anpassung der bisherigen Praxis der Bonit├Ątspr├╝fung. Durch transparente und rechtlich abgesicherte Verfahren, wie hier bei mietercheck.de, k├Ânnen Vermieter jedoch weiterhin fundierte Entscheidungen treffen und gleichzeitig den Datenschutz ihrer potenziellen Mieter wahren.

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