Hat der EigentĂŒmer eines Vermietungsobjekts Probleme mit seinem Mieter und akzeptiert dieser die KĂŒndigung nicht, kann er eine ZwangsrĂ€umung der Wohnung anstreben. Möchten Sie sich als Vermietungsmakler fĂŒr Ihren Auftraggeber engagieren, unterstĂŒtzen Sie ihn und bieten ihm Ihre Expertise an.Â
Sie als Makler und Vermietungsexperte können den EigentĂŒmer durch Ihre Erfahrung bei der DurchfĂŒhrung des ZwangsrĂ€umungsprozesses mit einer effektiven Beratungsleistung unterstĂŒtzen. Zeigt er sich hiermit zufrieden, sichern Sie sich unter UmstĂ€nden den Auftrag fĂŒr die Neuvermietung des Objekts.
Nach der Mietrechtsreform aus dem Jahr 2013 bestehen verschiedene Verfahren, mit denen sich die ZwangsrĂ€umung gegen einen unliebsamen Mieter durchsetzen lĂ€sst. Eines dieser Verfahren ist die Berliner RĂ€umung, die im Vergleich zu einem gĂ€ngigen ZwangsrĂ€umungsverfahren mehrere Kostenvorteile fĂŒr einen Vermieter bringt.Â
Der Grund dafĂŒr liegt darin, dass bei der Berliner RĂ€umung der Gerichtsvollzieher lediglich das Eigentum an den HauseigentĂŒmer ĂŒbertrĂ€gt, ohne persönliche GegenstĂ€nde des Schuldners einzunehmen oder aufzubewahren. Dieses Vorgehen fĂŒhrt zu erheblichen Kosteneinsparungen.
Bei einer Berliner RĂ€umung erstellt der Gerichtsvollzieher ein Protokoll, das auch dem Vermieter einer Wohnung zugestellt wird. Dieses Schreiben listet unter anderem die GegenstĂ€nde auf, die zum Zeitpunkt einer RĂ€umung in der Immobilie vorhanden sind. Anders als bei einer gĂ€ngigen ZwangsrĂ€umung, bei der das Hab und Gut des Schuldners auĂerhalb der Wohnung verwahrt werden muss, verbleibt es bei der Berliner RĂ€umung in der Immobilie.Â
Der Schuldner erhĂ€lt einen Monat Zeit, um seine GegenstĂ€nde zu entfernen. Nach Ablauf dieser Frist greift das Vermieterpfandrecht, und jene GegenstĂ€nde, die beschlagnahmt werden können, gehen in das Eigentum des Vermieters ĂŒber. Der Vermieter kann den Erlös aus dem Verkauf der eingezogenen GegenstĂ€nde verwenden, um seine eigenen Kosten zu decken.Â
Die RĂ€umung einer Mietwohnung kann fĂŒr Vermieter zu einem kostspieligen Unterfangen werden, insbesondere bei einem gĂ€ngigen ZwangsrĂ€umungsverfahren. Nach § 885 ZPO muss der Gerichtsvollzieher hierbei in mehreren Schritten vorgehen.Â
ZunĂ€chst fordert der Gerichtsvollzieher den Mieter auf, die Wohnung zu verlassen und die SchlĂŒssel zu dem Mietobjekt zu ĂŒbergeben. Dann mĂŒssen alle beweglichen Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, vom Gerichtsvollzieher entfernt und dem Mieter oder einem BevollmĂ€chtigten ĂŒbergeben werden.Â
Ist niemand auffindbar oder wird die Entgegennahme verweigert, mĂŒssen die GegenstĂ€nde auf Kosten des Mieters zu einem separaten Verwahrungsort gebracht werden. Die Aufbewahrungsfrist betrĂ€gt einen Monat, danach können pfĂ€ndbare GegenstĂ€nde verĂ€uĂert und der Erlös hinterlegt werden (§ 885 Abs. 4 ZPO). Â
Das Problem bei einem gĂ€ngigen ZwangsrĂ€umungsverfahren ist, dass der Vermieter sowohl die Kosten der RĂ€umung als auch die der Verwahrung der MietergegenstĂ€nde tragen muss. FĂŒr die Vorfinanzierung der Gerichtsvollzieherkosten ist er in der Regel auch verantwortlich.
Stellen Sie dem Vermieter Ihre Expertise zur VerfĂŒgung, können Sie ihm bei der ZwangsrĂ€umung einer Wohnung beratend zur Seite stehen. So weiĂ der Vermieter auch, dass es schwierig ist, den Erstattungsanspruch fĂŒr die Kosten der Zwangsvollstreckung bei dem unliebsamen Mieter einzufordern.
Ohne Ihre UnterstĂŒtzung als professioneller Makler, wĂŒrde der Vermieter auf den Kosten einer ZwangsrĂ€umung sitzen bleiben. Bieten Sie ihm daher mit der Berliner RĂ€umung eine kostensparende Alternative an.
Im Gegensatz zu einem gÀngigen ZwangsrÀumungsverfahren bietet das Berliner Modell Vermietern deutliche Kostenvorteile.
GemÀà diesem Modell wird der Gerichtsvollzieher lediglich den ersten Schritt der RĂ€umung durchfĂŒhren, indem er den Vermieter wieder zum unmittelbaren Besitzer des Mietobjekts macht und ihm die SchlĂŒssel zur Wohnung ĂŒbergibt. Gegebenenfalls ist es notwendig, dass TĂŒrschloss auszuwechseln.
Die Kosten fĂŒr Abtransport und Einlagerung des zurĂŒckgelassenen Hausrats entfallen bei dieser Alternative. Allein hierdurch lassen sich schon zulĂ€ssige Kosten einsparen. Bei dem Berliner Modell zur ZwangsrĂ€umung kann der Vermieter ĂŒber den zurĂŒckgelassenen Hausrat des Mieters ein Pfandrecht ausĂŒben. Dieses kann er verwerten, wenn der Mieter seine Verpflichtung aus dem Mietvertrag nachhaltig nicht erfĂŒllt. FĂŒr den Gerichtsvollzieher bedeutet dies, dass er einen beschrĂ€nkten Vollstreckungsauftrag im Sinn des § 885a ZPO durchfĂŒhrt und weniger Kosten in Rechnung stellt. Die weiteren TĂ€tigkeiten einer gĂ€ngigen ZwangsrĂ€umung fallen fĂŒr ihn nicht an.Â
Eine RĂ€umung nach dem Berliner Modell bedeutet demnach, dass der Vermieter die Ăberlassung der Wohnung an den Mieter zurĂŒcknehmen kann und gleichzeitig befugt ist, ĂŒber sĂ€mtliche in den RĂ€umen befindliche GegenstĂ€nde das Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB auszuĂŒben. Â
Mit der Inbesitznahme der Wohnung durch den Vermieter wird das Vollstreckungsverfahren an dieser Stelle beendet. FĂŒr Vermieter bietet das Berliner Modell somit eine einfache und kosteneffektive Alternative zu dem gĂ€ngigen ZwangsrĂ€umungsverfahren.
Die Berliner RĂ€umung hat sich als kostengĂŒnstige Alternative zur herkömmlichen ZwangsrĂ€umung etabliert. Bei diesem Modell ĂŒbertrĂ€gt der Gerichtsvollzieher lediglich das Eigentum an der Mietwohnung an den Vermieter, ohne persönliche GegenstĂ€nde des Schuldners einzunehmen oder aufzubewahren. Dadurch entstehen erhebliche Kosteneinsparungen, da der Vermieter nicht fĂŒr den Abtransport, die Einlagerung und die Verwahrung des zurĂŒckgelassenen Hausrats aufkommen muss.
Weisen Sie als fachkundiger Vermietungsmakler, Ihren Auftraggeber hierauf hin, kann dieser das Vermietungspfandrecht an allen GegenstĂ€nden ausĂŒben. Beachten Sie aber, dass sich die rechtlichen Bestimmungen zu einem ZwangsrĂ€umungsverfahren von Region zu Region unterscheiden können. Machen Sie sich mit den geltenden Vorschriften vertraut und verhelfen Sie Ihrem Auftraggeber zu seinem Recht. Dann bleibt ihm schlussendlich der Weg offen, mit dem Erlös aus dem Verkauf der GegenstĂ€nde seine eigenen Kosten zu decken.
Sie nutzen diese Möglichkeit fĂŒr sich, um bei einer Neuvermietung fĂŒr den EigentĂŒmer der Mietwohnung tĂ€tig zu sein. Â
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