Es empfiehlt sich aus Sicht eines Immobilienmaklers, einen umfangreichen Maklervertrag aufzusetzen, der alle wichtigen Aspekte der Zusammenarbeit regelt. Dazu gehören beispielsweise die Dauer des Vertrags, die Art des Auftrags, die Höhe der Provision und welche Leistungen der Makler erbringt. Auch Regelungen zum Datenschutz, zur Haftung und zur Kündigung sollten im Vertrag festgehalten werden.
Es gibt drei verschiedene Arten des Maklervertrags, die im Maklervertrag festgelegt werden können: den einfachen Maklerauftrag, den qualifizierten Makleralleinauftrag und den qualifizierten Makleralleinauftrag mit Vorfälligkeitsentschädigung. Im Folgenden werden die verschiedenen Arten des Maklervertrags im Detail erläutert.
Beim einfachen Maklerauftrag darf der Eigentümer oder Interessent auch andere Makler beauftragen, um seine Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten. Beim qualifizierten Makleralleinauftrag hingegen erhält der Makler das alleinige Recht, die Immobilie zu vermarkten. Der Eigentümer oder Interessent darf in dieser Zeit keine anderen Makler beauftragen. Beim qualifizierten Makleralleinauftrag mit Vorfälligkeitsentschädigung verpflichtet sich der Auftraggeber, eine Entschädigung an den Makler zu zahlen, wenn er den Vertrag vorzeitig kündigt oder die Immobilie selbst verkauft oder vermietet.
Eine weitere Form des Maklervertrages ist der qualifizierte Makleralleinauftrag. Im Rahmen eines qualifizierten Makleralleinauftrags verpflichtet sich der Eigentümer dazu, ausschließlich einen bestimmten Makler mit dem Verkauf oder der Vermietung seiner Immobilie zu beauftragen. Der Makler erhält somit das exklusive Vermarktungsrecht und verpflichtet sich im Gegenzug dazu, seine volle Expertise und sein ganzes Engagement in den Verkaufsprozess einzubringen. In der Regel ist der Makleralleinauftrag schriftlich zu fixieren und kann eine Laufzeit von drei bis sechs Monaten haben.
Für Eigentümer kann der Makleralleinauftrag durchaus vorteilhaft sein, da sie sich auf die volle Unterstützung des Maklers verlassen können und dieser sich intensiv um die Vermarktung der Immobilie kümmern wird. Andererseits ist der Eigentümer durch den Alleinauftrag auch an diesen Makler gebunden und kann parallel keine anderen Makler oder gar Eigeninitiativen in die Verkaufsaktivitäten einbeziehen.
Zuletzt gibt es noch den einfachen Makleralleinauftrag. Im Unterschied zum qualifizierten Makleralleinauftrag hat der einfache Makleralleinauftrag keine exklusive Bindungswirkung. Das bedeutet, dass der Eigentümer neben dem beauftragten Makler auch selbst aktiv werden oder weitere Makler beauftragen darf. Allerdings erhält der beauftragte Makler auch hier eine Provision, falls er einen erfolgreichen Verkaufs- oder Vermietungsabschluss vermittelt.
Im Gegensatz dazu gibt es auch noch den qualifizierten Makleralleinauftrag, der dem Makler eine höhere Verpflichtung auferlegt. Hierbei wird der Makler in seiner Tätigkeit als Allein-Auftraggeber unterstützt, da der Eigentümer ihm das ausschließliche Recht zur Vermarktung seiner Immobilie erteilt. Sollte der Eigentümer selbst einen Käufer finden, muss er den Makler darüber in Kenntnis setzen. Gelingt es dem Makler jedoch, einen Kaufvertrag zu vermitteln oder nachzuweisen, ist er berechtigt, seine Provision zu beanspruchen.
Für den Eigentümer kann diese Variante des Maklervertrags eine höhere Planungssicherheit bieten, da er weiß, dass nur der Makler mit seinem Objekt arbeitet und dieser alles daran setzen wird, den Verkauf erfolgreich abzuschließen. Auch für den Makler ist dieser Vertrag attraktiver, da er hier eine größere Chance hat, für seine Arbeit entlohnt zu werden.
Wichtig ist zu beachten, dass es auch innerhalb der verschiedenen Arten des Maklervertrags Unterschiede geben kann, wie beispielsweise bei der Höhe der vereinbarten Provision oder der Dauer des Vertrags. Immobilienmakler sollten sich daher vor Abschluss des Vertrags umfassend über die Bedingungen informieren und sich gegebenenfalls beraten lassen, um eine für beide Seiten vorteilhafte Vereinbarung zu treffen.
Als Immobilienmakler ist es wichtig, die Regelungen zur Maklerprovision im Maklervertrag genau zu kennen. Grundsätzlich wird bei der Beauftragung eines Maklers sowohl die Höhe der Provision als auch die Frage, wer diese zu zahlen hat, festgelegt.
Im Vermietungsbereich gilt seit der Einführung des Bestellerprinzips im Jahr 2014, dass der Auftraggeber die Maklerprovision zu zahlen hat. In der Regel ist dies der Vermieter und die Provision darf maximal zwei Nettomonatsmieten betragen.
Beim Immobilienverkauf galt bis zum 23. Dezember 2020 in vielen Bundesländern, dass nur der Käufer eine Maklerprovision zahlen musste. Seit der Neuregelung der Maklerprovision teilen sich Verkäufer und Käufer die Maklergebühren in der Regel hälftig. In Berlin, Brandenburg, Hamburg, Bremen und Hessen zahlte bisher üblicherweise jedoch nur der Käufer eine Maklerprovision in Höhe von ca. 5 bis 7 Prozent.
Wenn ein Rechtsverhältnis, also ein Maklervertrag, vor dem Inkrafttreten des Gesetzes Ende 2020 wirksam geworden ist, sind noch Provisionsvereinbarungen nach dem alten Modell möglich. Das bedeutet, dass der Makler dem Käufer die volle Provision berechnen kann, wenn er sowohl mit Verkäufer als auch Käufer einen Vertrag vor dem 23.12.2020 geschlossen hat. In diesem Fall hat der Makler Anspruch auf die reine Außenprovision nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) in der zu diesem Zeitpunkt gültigen Fassung.
Allerdings ist dies bei Maklerverträgen, die ab dem 23.12.2020 zustande kommen, nicht mehr möglich. Stattdessen müssen sich die Parteien für eine von drei Varianten zur Provisionsregelung entscheiden: Doppelprovision, Abwälzung oder einseitige Interessenvertretung von Verkäufer oder Käufer.
Bei der Doppelprovision schließt der Makler einen Vertrag sowohl mit Verkäufer als auch Käufer ab und ist beiden Parteien verpflichtet. Die Maklerprovision wird hälftig untereinander aufgeteilt. Bei einer marktüblichen Courtage von 7,14 Prozent des Kaufpreises bedeutet das jeweils einen Provisionsanteil von 3,57 Prozent für Verkäufer und Käufer.
Bei der Abwälzung schließt der Verkäufer mit dem Makler einen Vertrag und verpflichtet sich zur vollen Provisionsübernahme. Im Nachhinein holt er sich jedoch einen Teil der Provision vom Käufer wieder, indem dieser sich im Kaufvertrag zur anteiligen Übernahme der Provision verpflichtet. Der Käufer-Anteil darf maximal 50 Prozent betragen. Bei einer hälftigen Übernahme bedeutet das jeweils einen Provisionsanteil von 3,57 Prozent für Verkäufer und Käufer.
Bei einer einseitigen Interessenvertretung im Rahmen des Maklervertrags wird die Maklerprovision nur von einer Partei übernommen. In der Regel vereinbaren Makler und Verkäufer eine Innenprovision, bei der der Verkäufer die gesamte Courtage von 7,14 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer zahlt. Es ist jedoch möglich, eine geringere Provisionshöhe zu vereinbaren, dies hängt von den Verhandlungen zwischen dem Makler und dem Verkäufer ab.
Für den Fall, dass der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt, kann auch eine reine Außenprovision bzw. Käufercourtage vereinbart werden. Allerdings gilt dies nur, wenn der Makler zum Zeitpunkt des Auftrags das spätere Kaufobjekt noch nicht akquiriert hat. In diesem Fall würde der Käufer die volle Maklerprovision übernehmen.
Manchmal wird im Maklervertrag zwischen dem Eigentümer und dem Makler eine Aufwandsentschädigung vereinbart, falls der Makler die Immobilie nicht verkaufen kann. Einige Immobilienmakler berechnen hierfür eine Kostenpauschale von beispielsweise 3.000 Euro.
Im Rahmen eines qualifizierten Makleralleinauftrags kann die Immobilie für den potenziellen Käufer reserviert werden. In diesem Fall kann der Immobilienmakler eine Reservierungsgebühr von bis zu 10% der vereinbarten Provision erheben. Wenn der Käufer das Haus oder die Wohnung kauft, wird diese Gebühr mit der Maklerprovision verrechnet.
Falls der Immobilienmakler einen höheren Preis für die Immobilie erzielt, als mit dem Verkäufer vereinbart wurde, erhält er gemäß einer Überpreisvereinbarung die Differenz.
Als Verkäufer sollten Sie darauf achten, dass eine solche Vereinbarung nicht im Maklervertrag enthalten ist, da dies nachteilig für Sie sein kann. Der Makler könnte den Wert Ihrer Immobilie absichtlich niedriger ansetzen und so eine hohe Nachfrage erzeugen. Während des Verkaufsprozesses kann diese Nachfrage den Preis erhöhen – hiervon hat jedoch nur der Makler einen Vorteil und nicht Sie. Der Immobilienmakler erhält die vereinbarte Provision zuzüglich der Differenz zwischen Angebotspreis und tatsächlichem Verkaufserlös.
Sie sind nicht verpflichtet, eine Kostenpauschale zu akzeptieren. Insbesondere engagierte Makler sind in der Regel bereit, auf reiner Erfolgsbasis zu arbeiten. Darüber hinaus haben Gerichte klargestellt, dass ein Makler selbst dann, wenn eine Aufwandsentschädigung im Maklervertrag vereinbart wurde, nur nachweisbaren Aufwand in Rechnung stellen darf, jedoch keine Pauschale. Kosten für Anzeigen, Besichtigungen, Porto und Telefonkosten werden in der Regel anerkannt.
Ein Urteil des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass Maklerverträge eine Klausel enthalten dürfen, wonach sich der Vertrag automatisch verlängert, wenn der Kunde ihn nicht fristgerecht kündigt. Allerdings muss die Klausel Bestandteil des Vertrags selbst sein und darf nicht lediglich im Anhang aufgeführt werden. Des Weiteren darf die automatische Verlängerung höchstens die Hälfte der ursprünglich vereinbarten Vertragslaufzeit betragen, um rechtmäßig zu sein.
Das Widerrufsrecht für einen Maklervertrag steht Eigentümern oder Interessenten nur dann zur Verfügung, wenn der Vertrag als “Fernabsatzvertrag” abgeschlossen wurde. Hierbei handelt es sich um Verträge, bei denen die Vertragsverhandlungen und der Vertragsschluss ausschließlich über Fernkommunikationsmittel wie E-Mail, Telefon, Fax, SMS oder Brief erfolgen, wie es in § 312c BGB definiert ist.
Das Recht zum Widerruf wurde durch die Einführung der EU-Verbraucherrichtlinie am 13. Juni 2014 festgelegt und ermöglicht den Widerruf des Vertrags innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss des Vertrags.
In der Praxis betrifft dieses Gesetz vor allem Immobilieninteressenten, die bei Abschluss des Maklervertrags über ihr Widerrufsrecht informiert werden müssen. Da der Makler bei einem Widerruf seinen Provisionsanspruch verlieren kann, klären viele Makler bereits bei Anforderung des Exposés über das Widerrufsrecht auf oder stellen durch entsprechende Klauseln sicher, dass ihr Provisionsanspruch auch im Falle eines Widerrufs bestehen bleibt, sollte es dennoch zu einer Immobilienvermittlung kommen.
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