Vor dem Abschluss eines Mietvertrages lassen Sie sich als professioneller Vermietungsmakler von einem Mietinteressenten eine Mieterselbstauskunft vorlegen. In dieser Mieterselbstauskunft soll der Mieter Fragen zu seiner persönlichen, familiären und finanziellen Situation beantworten.
Der Vermieter soll z. B. informiert werden über den Familienstand, den Beruf und das monatliche Nettoeinkommen. Ferner spielen auch die aktuelle Wohnsituation und die Anzahl der Kinder des Mietinteressenten eine wichtige Rolle in der Mieterselbstauskunft. Weiter ist es für Sie legitim, Informationen über eventuelle Mietrückstände einzuholen und sich eine eidesstattliche Versicherung geben lassen.
Darüber hinaus führen Sie bei Mietercheck.de oder der SCHUFA eine Bonitätsprüfung durch, um die Zahlungsfähigkeit des Mietinteressenten festzustellen.
Sie als Vermietungsmakler stehen in der Pflicht, wenn es darum geht, die Mieterselbstauskunft in den Vermietungsprozess zu integrieren. Die notwendigen Informationen darf ein Vermieter nach geltendem Maklerrecht erst einholen, wenn ein Mietinteressent nach der Wohnungsbesichtigung signalisiert, dass er die Wohnung mieten möchte.
Legen Sie Ihrem Auftraggeber das Dokument vor, kann dieser entscheiden, ob der Mietinteressent die richtige Wahl ist. Im negativen Fall schicken Sie dem Mietinteressenten eine höfliche Absage und unterbreiten ihm – wenn möglich – ein Angebot für eine andere Immobilie. Ist der Vermieter mit Ihrer Vorauswahl einverstanden, laden Sie den Interessenten zu der Wohnungsbesichtigung ein. Macht der Besichtigungsteilnehmer einen guten Eindruck, führen Sie die Bonitätsprüfung durch und bieten ihm den Mietvertrag an. Anschließend können Sie Vermieter und Mieter in einem persönlichen Gespräch aneinander vorstellen.
Zu den zulässigen Informationen, die mit einer Mieterselbstauskunft abgefragt werden dürfen, gehören:
Insolvenz: Fragen zu Insolvenz sind erlaubt, wenn diese weniger als drei Jahre zurückliegt.
Da einige Fragen die Persönlichkeitsrechte eines Mieters verletzen könnten, dürfen sie im Rahmen einer Mieterselbstauskunft nicht abgefragt werden. Um rechtlichen Konsequenzen aus dem Weg zu gehen und den Mietinteressenten nicht indirekt zum Lügen aufzufordern, sollten Sie deshalb auf die Abfrage der folgenden Auskünfte verzichten:
Fragen zur Schwangerschaft einer Mietinteressentin oder einer Angehörigen des Mietinteressenten. Nach der Geburt muss der Vermieter aber über die Aufnahme einer weiteren Person informiert werden (§ 540 BGB).
Im Mietrecht besteht eine Aufklärungspflicht des Mieters gegenüber dem Vermieter. Dies betrifft insbesondere die finanziellen Belange. So gehört es z. B. zu den Pflichten des Mieters, den Vermieter über die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens zu informieren. Der Vermieter sollte ebenfalls wissen, dass der für die Wohnung ermittelte Mietzins 75 % des Nettoeinkommens eines Mietinteressenten ausmacht. Hat der Mieter finanzielle Probleme oder wird die Kaution für die Wohnung vom Sozialamt übernommen, so muss er dies ebenfalls dem Vermieter offenlegen.
Kommt der Mietinteressent seiner Aufklärungspflicht nicht nach, besteht seitens des Vermieters die Möglichkeit, das Mietverhältnis wegen Eigenschaftsirrtum oder arglistiger Täuschung (§§ 119 Absatz 2, § 123 Absatz 1 BGB) zu kündigen.
Die Konsequenzen für die Beantwortung zulässiger und unzulässiger Fragen gestalten sich sehr unterschiedlich.
Falls ein Mieter unzulässige Fragen mit Lügen beantwortet, haben Sie als Makler keine rechtliche Handhabe. Dagegen ist es dem Vermieter möglich, das Mietverhältnis mit einer Kündigung zu beenden, wenn der Mietinteressent eine zulässige Frage nicht wahrheitsgemäß beantwortet. Weiterhin kann auch Schadensersatz von dem Mieter verlangt werden.
Die Rechtfertigung für eine fristlose Kündigung ist aber schon deshalb schwierig, weil Ihr Auftraggeber nachweisen muss, dass es für ihn unzumutbar ist, das Mietverhältnis mit einem nicht wahrheitsgetreuen Mieter fortzusetzen. Daher empfehlen wir Ihnen als Makler, neben der Mieterselbstauskunft, die Bonitätsprüfung des Mietinteressenten z. B. mit Mietercheck.de durchzuführen
Wenn ein potenzieller Mieter dem Vermieter eine Selbstauskunft erteilt, sollte der Vermieter sicherstellen, dass die Datenschutzbestimmungen eingehalten werden. Wenn der Mietinteressent eine Absage für die Wohnung erhält, muss der Vermieter die Selbstauskunft unaufgefordert vernichten, unabhängig davon, ob diese in Papierform oder in digitaler Form vorliegt.
Eine Mieterselbstauskunft ist ein wichtiger Bestandteil des Vermietungsprozesses und hilft Vermietern, fundierte Entscheidungen darüber zu treffen, wer in eine Mietimmobilie einzieht oder nicht. Im Folgenden geben wir Ihnen einige Tipps an die Hand, die Sie und Ihr Auftraggeber bei der Verwendung von Mieterselbstauskünften beachten sollten:
Verwendung einer standardisierten Vorlage: Eine standardisierte Vorlage stellt sicher, dass alle relevanten Informationen abgedeckt werden und potenzielle Mieter die gleichen Informationen bereitstellen.
Klare und präzise Formulierung der Fragen: Die Fragen in der Mieterselbstauskunft sollten klar und präzise formuliert sein, um eine schnelle und genaue Beantwortung zu ermöglichen.
Anforderung aussagekräftiger Dokumente: Potenzielle Mieter sollten aufgefordert werden, Dokumente wie Gehaltsabrechnungen, Arbeitsverträge und Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen vorzulegen, um ihre finanzielle Stabilität und Verantwortung zu belegen.
Verantwortungsvoller Umgang mit den Informationen: Die in der Mieterselbstauskunft bereitgestellten Informationen sollten nur für den Vermietungsprozess verwendet und vertraulich behandelt werden.
Nutzung zusätzlicher Quellen: Eine Mieterselbstauskunft sollte nur als Teil des gesamten Vermietungsprozesses betrachtet werden. Zusätzliche Quellen wie Referenzen und Kreditprüfungen können dazu beitragen, ein vollständiges Bild potenzieller Mieter zu zeichnen.
Die Beherzigung dieser Tipps verschafft Ihnen und Ihrem Auftraggeber den Vorteil, einen Vermietungsprozess effektiver zu gestalten und fundierte Entscheidungen darüber zu treffen, wer als neuer Mieter in Betracht kommt.
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